LES DONATIONS IMMOBILIÈRES
Pour diverses raisons, vous pouvez être amené à vouloir donner un bien immobilier de votre vivant. Si tel est votre cas, les quelques points énumérés ci-dessous seront susceptibles de vous intéresser.
La donation immobilière est soumise, sur le plan fiscal, aux droits de donation, une taxe à payer à la Région. Le taux de ces droits de donation dépend, d’une part, du lien de parenté qui unit le donateur au donataire et, d’autre part, de la valeur de l'immeuble donné au jour de la donation. Notez également que ces taux sont progressifs.
Les droits de donation en ligne directe (donc notamment entre parents et enfants) varient de 3 à 27% en fonction des tranches et sont identiques dans les trois Régions du pays.
En Région bruxelloise, ce qui est donné aujourd'hui ne figurera plus dans l'actif successoral. Le fameux délai de l’éventuel décès du donateur dans les 3 ans a été supprimé (depuis le 1er janvier 2016). La valeur de la donation immobilière n’est donc plus jamais prise en compte dans le calcul des droits de succession.
Il est désormais possible de transmettre 150.000 euros (plafond de la 1ère tranche) par parent et par enfant au tarif de 3%, hors frais et honoraires de notaire.
Il est aussi bon à savoir qu’en matière de donation immobilière, les compteurs sont remis à zéro tous les 3 ans. Si vous souhaitez donner plusieurs immeubles, mieux vaut attendre qu’une période de 3 ans s’écoule entre chaque don. Cela vous permettra de bénéficier du taux d’imposition le plus bas.
Tableau tarifs de donation progressifs applicables
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Tranche |
En ligne directe |
Entre toutes |
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De 1 à 150.000 € |
3% |
10% |
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150.001 à 250.000 € |
9% |
20% |
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250.001 à 450.000 € |
18% |
30% |
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Au-dessus de 450.000 € |
27% |
40% |
Il y a toutefois lieu d’être prudent car une donation est irrévocable et son effet est immédiat. Il est donc conseillé d’envisager une donation accompagnée de l’une ou l’autre condition qui sera consignée dans l’acte notarié.
Plusieurs possibilités s’offrent à vous :
- La donation avec réserve d’usufruit est la formule la plus prisée. Les enfants deviennent nus-propriétaires de l’immeuble et, au décès des parents, ils deviennent automatiquement pleins propriétaires, et ce, sans frais. En présence de deux époux, il peut être utile de prévoir une clause d’accroissement de l’usufruit qui implique qu’au décès du premier parent, l’usufruit du survivant portera sur la totalité des biens donnés.
- La donation avec charge de rente assure au donateur un apport financier régulier jusqu’à son décès.
- L’interdiction de revente.
- La clause de retour conventionnel
Dans l’optique d’une planification successorale, il est également possible d’agir dès l’achat d’un bien immobilier par ce qu’on appelle un achat scindé. Les parents acquièrent un bien avec leurs enfants. Les premiers achètent l’usufruit de l’immeuble, pour en conserver la jouissance ou en percevoir les revenus, et les seconds achètent la nue-propriété à l’aide de fonds préalablement reçus de leurs parents. Attention toutefois à ce que la donation d’argent précède bien l’acquisition de l’immeuble.
Votre notaire sera votre meilleur conseiller en la matière et vous aidera à y voir plus clair en fonction de votre situation familiale et patrimoniale car parfois la donation n’est pas la meilleure solution.
En effet, le logement familial est totalement ou presque exonéré de droits de succession en faveur du conjoint/cohabitant légal survivant. Des exemptions et des tarifs réduits existent aussi pour les successions en ligne directe de ce même logement familial. Une analyse précise et poussée s’avèrera donc bien utile pour déterminer ce qui est le plus intéressant dans le cas de figure qui vous concerne.
Lecobel Vaneau
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