RÉGIONALISATION DU BAIL DE RÉSIDENCE PRINCIPALE

Suite à la 6ème réforme de l'Etat, la région de Bruxelles-Capitale a pris la balle au bond et, à l'initiative de la Ministre du Logement Céline Frémault, fut la première des trois régions à légiférer en matière de baux d'habitation, afin de l'adapter aux réalités socio-économiques actuelles et préserver au mieux l'équilibre entre bailleurs et preneurs.

Suite à la 6^ème réforme de l’Etat, la région de Bruxelles-Capitale a pris la balle au bond et, à l’initiative de la Ministre du Logement Céline Frémault, fut la première des trois régions à légiférer en matière de baux d’habitation, afin de l’adapter aux réalités socio-économiques actuelles et préserver au mieux l’équilibre entre bailleurs et preneurs. C’est ainsi que l’ordonnance du 27 juillet 2017 visant la régionalisation du bail d'habitation a vu le jour. A l’entame de cet article, il est important de rappeler que notre capitale compte environ 60% de locataires et parmi eux, près de 90.000 étudiants, venant de Belgique ou d’ailleurs.

Concrètement, quelles sont les nouveautés visées par cette réforme du bail d’habitation ?

Bruxelles prévoit notamment un cadre légal modernisé pour les colocations, un régime spécial pour le logement étudiant, ainsi que des aménagements en termes de cession de bail et de sous-location, et enfin la possibilité à présent de résilier un bail de courte durée.

1. La colocation

Outre le nombre élevé de locataires à Bruxelles, notre capitale est surtout confrontée à un nouveau phénomène d’habitat, celui de de la colocation. Cette dernière, jusqu’ici plongée dans un vide juridique, est dorénavant réglementée par un régime légal spécifique.

La colocation est un mode d’habitat qui est appelé à se développer davantage encore dans les prochaines années, en particulier dans une ville aussi cosmopolite que Bruxelles. La régionalisation du bail était donc l’opportunité tant attendue d’encadrer juridiquement ce nouveau mode de logement.

1.1 Les règles :

Un seul et unique bail lie les différentes parties.
Les parties doivent marquer leur accord quant à l'application de ce régime. (art. 257)
Un colocataire peut quitter les lieux loués moyennant deux mois de préavis et sans indemnités, à charge pour lui de trouver un remplaçant accepté par le groupe. Toutefois, en cas de refus répétés du groupe, le colocataire souhaitant quitter les lieux sera toutefois libéré de ses obligations s’il peut démontrer sa recherche active de candidats remplaçants. (art. 260)
Si plus de la moitié des colocataires quittent les lieux, le bailleur a la possibilité de résilier le bail. (art. 260, §4)
Une solidarité présumée des locataires. (art. 259)

1.2 Le pacte de colocation (art. 261):

Les modalités de base de la vie commune des colocataires sont librement arrêtées par ces derniers.
Toutefois, le Pacte doit obligatoirement contenir les informations suivantes :

           - la clé de répartition du loyer,
           - la ventilation des dégâts locatifs et leur imputation sur la garantie locative,
           - les entretiens et réparations,
           - la division des charges,
           - un inventaire des meubles et leur provenance,
           - les questions relatives à la garantie locative et à la prise en charge des assurances,
           - les modalités d’arrivée, de départ et de remplacement d’un colocataire.

Une fois signé, ce pacte est annexé au contrat de bail.
Le pacte a une force contraignante pour les colocataires qui le signent, il ne concerne donc pas le bailleur.
En cas de non-respect, les colocataires peuvent s’en prévaloir en justice.

2. Le logement étudiant

La réforme prévoit un dispositif juridique spécifique pour le logement étudiant dont voici un bref résumé :

Le preneur doit prouver sa qualité d’étudiant. (art. 253)
Les parties doivent marquer leur accord quant à l'application de ce régime. (art. 253, §1er)
Le bail étudiant sera conclu pour une durée de maximum 12 mois. (art. 256, §1^er)
Le bail peut être renouvelé par période d’un an. (art. 256, §3)
Le preneur peut résilier le bail à tout moment, moyennant un préavis de 2 mois et sans indemnité. (art. 256, §2)
Le preneur a la possibilité de résilier le bail jusqu’à un mois avant son entrée dans les lieux, moyennant le paiement d’une indemnité d’un moisde loyer. (art. 256, §5)
Le bailleur peut mettre fin au bail à son expiration moyennant un préavis de trois mois avant cette échéance. (art. 256, §2)

3. Résiliation des baux de courte durée

Grande nouveauté de la réforme, il est désormais possible pour le preneur de résilier un bail de courte durée moyennant un préavis de 3 mois et le paiement d’une indemnité d’un mois.

Le bailleur en revanche ne pourra pas résilier le bail pendant la première année, sauf pour des motifs d’occupation personnelle.

4. La boîte à outils en ligne

4.1. Grille des loyers

Une grille des loyers, à titre purement indicatif, a été instauré et est consultable en ligne à l’adresse suivante : https://lc.cx/gPrG

4.2. Modèle-type d’état des lieux

Un modèle-type d’état des lieux est téléchargeable en ligne via le lien suivant : https://lc.cx/gPrY

4.3. Un arrêté répartissant les obligations d’entretien et réparation entre bailleurs et locataires

Jusqu’ici, la répartition des obligations entre bailleurs et locataires était peu adaptée aux conditions actuelles. La régionalisation du bail clarifie la situation sur les responsabilités des parties en prévoyant une liste non exhaustive des travaux impérativement à charge de l’une ou l’autre des parties.

Lien externe : https://lc.cx/gPrc

Lecobel Vaneau
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